阅读提示：房地产开发商将项目建设用地使用权或在建工程抵押贷款，房屋买受人购买了存在抵押的预售商品房。房产商对外负债，抵押权人申请强制执行房屋时，房屋买受人能否向法院提出执行异议，请求排除法院对房屋的强制执行？这涉及到对《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的理解和适用。《九民纪要》第条对商品房消费者的权利与抵押权的关系进行了论述，《民法典》第三百九十四条确立了抵押权的追及效力。因此，关于房屋买受人能否排除抵押权人的强制执行这一争议很大的问题，在司法裁判层面逐渐清晰。本文通过最高院的一则案例，对上述问题进行分析。
裁判要旨
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权的规定，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的商品房消费者应当仅限于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条。
案情简介
一、年5月16日，重庆信托公司与遵义新奥公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，遵义新奥公司向重庆信托公司借款，并以其所有的某项目在建工程和国有土地使用权向重庆信托公司提供抵押担保，办理了抵押登记，年变更抵押物为遵义新奥公司所有的某项目所有房产。
二、遵义新奥公司到期未偿还借款，重庆信托公司提起诉讼，法院判决遵义新奥公司支付借款本息，重庆信托公司对抵押的房产优先受偿。遵义新奥公司未履行生效判决，重庆信托公司申请强制执行。执行法院查封了涉案房产，并发布拍卖公告。
三、周清源知晓后，对执行法院执行涉案项目8号楼6层1号房屋提出书面异议，称其在年3月24日已购买该房屋，其系该商品房的权利人，申请停止对房屋的执行。执行法院裁定驳回案外人周清源的执行异议请求。
四、周清源不服，向重庆高院提起执行异议之诉。重庆高院经审理认为，周清源在人民法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付房屋价款、实际占有房屋，对房屋未过户的过错程度较低。周清源请求停止执行案涉房屋的请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决不得执行涉案房屋。
五、遵义新奥公司不服，上诉至最高院。最高院认为周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，本案不适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，周清源对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，判决撤销原判，驳回周清源的诉讼请求。
裁判要点及思路
本案的核心问题是周清源能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。这也意味着如何理解《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条之间的关系。
最高人民法院认为，根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“商品房消费者”应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。
周清源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。本案不属于执行异议和复议规定第二十七条但书规定的情况，亦不适用该规定第二十八条。
实务要点总结
一、在房地产开发商先抵后售房屋的情况下，一般的房屋买受人无权排除抵押权人的强制执行。在本案中，最高院指出，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，其中的“商品房消费者”应当仅限于《执行异议和复议》规定第二十九条保护的商品房消费者，不包括一般的房屋买卖合同的买受人。一般的房屋买受人无权依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，排除抵押权人对房屋的强制执行。
最高院在另一个案件中认为，《执行异议和复议规定》第二十八条解决的是在执行程序中，买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
实际上，《九民纪要》第条对此规则已经进行了明确。第条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
此外，《民法典》第三百九十四条确立了抵押权的追及效力，在抵押期间，抵押财产转让的，抵押权不受影响。对于已经登记的抵押权而言，房屋买受人在购买抵押物时，明知抵押物上存在抵押权，允许抵押权人追及行使其抵押权，并不会损害房屋买受人的利益。综上所述，现有法律制度下，在房地产开发商先抵后售房屋的情况下，一般的房屋买受人无权排除抵押权人的强制执行。
二、已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，同时，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
三、一般的房屋买受人和商品房消费者均需注意，无论是购买期房，还是现房，都要格外重视所购房屋及其土地上是否存在抵押。如前文所述，购买存在抵押的房屋，可能面临无法排除抵押权人强制执行的窘境。一般的房屋买受人在购买房屋时，更应该